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房地产企业会计实务_《中级会计实务》每日一练-2020年中级会计师考试（11-19）

会计考试笔记 2024年02月29日 17:47 29 会计学习小能手

大家好！今天让小编来大家介绍下关于房地产企业会计实务_《中级会计实务》每日一练-2020年中级会计师考试（11-19）的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。

文章目录列表:

房地产企业会计实务_《中级会计实务》每日一练-2020年中级会计师考试（11-19）

1.企业会计准则中关于房地产企业收入确认条件与实务中分析
2.《中级会计实务》每日一练-2020年中级会计师考试（11-19）
3.房地产公司取得土地如何做账

企业会计准则中关于房地产企业收入确认条件与实务中分析

　《企业会计准则——收入》规定，销售商品的收入只有在符合以下全部条件的情况下才能予以确认：

（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制；

（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；

（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。

正确、真实确认房地产企业的收入实现，应具备以下四项具体条件：

（1）工程已经竣工并验收合格；

（2）具有经购买方认可的结算通知书；

（3）履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；

（4）成本能够可靠地计量。

房地产企业（建造承包商）在什么情况下可采用完工百分比法确定收入实现？《企业会计制度》第95条规定，固定造价合同符合下列四个条件可采用完工百分比法确认收入：

（1）合同总收入能够可靠地计量；

（2）与合同相关的经济利益能够流入企业；

（3）在资产负债表日后合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定；

（4）为完成合同已经发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量，以便实际合同成本能够与以前的预计成本相比较。

中国证监会发行部也曾明确，除代建房产可使用完工百分比法确认销售收入实现外，房地产企业收入不能根据完工百分比法来确认。代建房产实际上要求有建造合同。归纳起来，其条件有：

（1）有建造合同，并且合同不可撤销的；

（2）买方累计付款超过销售价格的一定比例（一般为50%）；

（3）其余应收款能够收回；

（4）开发项目的完成程度能够可靠地确定。

《中级会计实务》每日一练-2020年中级会计师考试（11-19）

房地产商品包括期房和现房，鉴于其高价值性和高风险性，销售往往采用预售，除此之外也采用一般销售和分期付款销售。房地产商品销售的前提是首先要取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节，因此房地产收人的确认同一般的生产企业相比具有一定的特殊性。《房地产开发企业会计制度》以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准。该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；而《收入》准则等则以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中，房地产开发企业究竟应在哪一环节确认收入？本文认为，房地产商品销售收入的确认应符合两个层次的标准，即法律标准和专业标准。

1、法律标准

房地产是不动产，因此，房地产买卖在很大程度上依赖法律的制约和保护。法律标准是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件和标准：如房地产的产权归属应当清楚，并有合法的产权证件；经过改、扩建的房屋，产权所有者应在房地产行政管理部门办妥变更登记手续后，方能进行交易等；对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发（即属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额的25％以上）的，以及权属有争议的、本依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。

2、专业标准

专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标准，如《收入》准则及《企业会计制度》的相关规定等。1999年1月1日暂在上市公司实施的《企业会计准则——收入》第5条规定了销售商品的收入确认的四个条件，即企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。2001年1月1日暂在上市公司实施的《企业会计制度》第85条对销售商品的收入确认作出了与《企业会计准则——收入》类似的规定。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入的确认带来了困难。其焦点在于如何根据房地产开发企业销售的特点把握报酬和风险的转移。

房地产开发企业销售中涉及的主要环节包括签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权证等，本文认为，房地产预售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务，能否真正实现销售决定于工程的进度及买方的最终意愿。在该房屋交付买方之前，其风险和报酬由开发企业承担，因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符合《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收人。购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，同时向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。

本文认为，房地产收入的确认应同时具备以下条件：

1、房地产商品已竣工并经有关部门验收合格；

2、房地产开发企业已与客户签订了正式的商品房销售合同；

3、房地产商品已经过客户验收并与客户办妥了交付人住手续；

4、双方均已履行了合同规定的义务，包括全部或部分收取了房款。

房地产公司取得土地如何做账

《中级会计实务》每日一练- 2020年中级会计师考试

1.(多选题)

下列关于投资性房地产的后续支出说法中正确的有( )。

A.满足投资性房地产确认条件的后续支出，应当计入投资性房地产成本

B.企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，应将其账面价值转入?在建工程?

C.企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，继续进行折旧或摊销

D.对投资性房地产的日常维修应计入当期损益

2.(单选题)

甲公司持有一项投资性房地产，该项投资性房地产于2?15年12月31日取得，原价900万元，预计使用20年，预计净残值为0，采用年限平均法计提折旧。2?16年12月31日其公允价值为1380万元，2?17年该项投资性房地产每月取得租金收入6万元，2?17年12月31日其公允价值为1385万元，甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。不考虑增值税等相关因素影响，则该项投资性房地产对甲公司2?17年利润总额的影响是( )万元。

A.28.4

B.27

C.23.4

D.-23.4

3.(单选题)

某企业对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2?17年1月1日，该企业将一项投资性房地产转换为自用房地产(固定资产)。该投资性房地产的账面余额为2000万元，已提折旧为300万元，已计提的减值准备为100万元。该投资性房地产在转换日的公允价值为1800万元。转换日固定资产的账面价值为( )万元。

A.1800

B.1600

C.2000

D.1900

4.(单选题)

甲房地产公司于2?17年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元。出租时，该幢商品房的成本为2000万元，未计提存货跌价准备，公允价值为2200万元。2?17年12月31日，该幢商品房的公允价值为2250万元。不考虑其他因素的影响，甲房地产公司2?17年应确认的公允价值变动损益为( )万元。

A.收益50

B.收益250

C.收益100

D.损失100

5.(单选题)

某企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。2?16年7月1日购入一幢建筑物并于当日进行出租。该建筑物的成本为2100万元，用银行存款支付。2?16年12月31日，该投资性房地产的账面价值为2300万元(成本为2100万元，公允价值变动借方金额为200万元)。2?17年4月30日该企业将此项投资性房地产出售，售价为2800万元，不考虑相关税费的影响。则该企业处置投资性房地产时影响其他业务成本的金额为( )万元。

A.2300

B.1950

C.2100

D.2350

参考答案及解析

1. 答案AD。

解析：与投资性房地产相关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当记到投资性房地产的成本中，不满足投资性房地产确认条件的，应该计入当期损益(其他业务成本等科目)中。

知识点会计 投资性房地产的后续计量

2.答案B。

解析：在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，按期(月)计提折旧或摊销，将该投资性房地产折旧的金额记到?其他业务成本?中，将取得的租金收入记到?其他业务收入?中，成本模式下是不受公允价值变动的影响的，所以最终影响利润总额的金额=取得的租金收入12?6-投资性房地产的折旧记到其他业务成本的金额900/20=27(万元)。

相应的分录：借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　　45

贷：投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　　　　45

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　72

贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　　72

知识点会计 成本模式计量的投资性房地产

3.答案B。

解析：企业将采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，是应该对应着进行结转的，相应的账务处理：借：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2000

投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　　　　300

投资性房地产减值准备　　　　　　　　　　　　　100

贷：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　 2000

累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　　　　300

固定资产减值准备　　　　　　　　　　　　　　　100

知识点会计 成本模式计量的投资性房地产

4.答案A。

解析：2?17年12月31日应确认的公允价值变动收益=2250-2200=50(万元)，故甲房地产公司2?17年应确认的公允价值变动损益为收益50万元。

公司将商品房(甲公司是房地产开发公司，建造的商品房属于自己的存货)转换为采用公允价值计量的投资性房地产，在进行转换时公允价值与账面价值的贷方差额记到其他综合收益科目，借方差额记到公允价值变动损益科目，相应的账务处理：

借：投资性房地产?成本　　　　　　　　　　　　2200

贷：开发产品　　　　　　　　　　　　　　　　　　2000

其他综合收益　　　　　　　　　　　　　　　　 200

取得的租金收入：借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100

贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　 100

2?17年12月31日公允价值变动的处理：

借：投资性房地产?公允价值变动　　　　　　　　　50

贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　　50

知识点会计 公允价值模式计量的投资性房地产

5.答案C。

解析：投资性房地产属于企业的日常经营性活动，出售取得的价款应该记到其他业务收入科目中，出售部分的账面价值结转到其他业务成本科目中，并将持有期间产生的公允价值变动损益和其他综合收益的金额结转到其他业务成本科目中，相应的账务处理是：借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　2800

贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　2800

借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　2300

贷：投资性房地产?成本　　　　　　　　　　　　2100

?公允价值变动　　　　　　　　 200

借：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　 200

贷：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　 200

所以在处置投资性房地产的时候确认的其他业务成本的金额为2100万元。

知识点会计 公允价值模式计量的投资性房地产

房地产公司取得土地如何做账

1、房地产开发企业取得土地使用权后,不能按无形资产摊销,因为土地对于房地产企业来说属于存货(相当于工业行业的材料或半成品)性质的资产.

2、取得时就计入成本:

(1)借:开发成本.

(2)贷:银行存款(等).

3、取得后不开发就在成本挂着,什么时候完工,什么时候转入"开发产品",不必考虑跨年度问题.

4、在此期间的土地使用税计入期间费用.

转让旧房的土地增值税:

1、扣除项目金额=1200*45%+80+20=640.

2、增值额=1000-640=360.

3、增值率=360/640=56.25%.

房地产企业土地增值税清算

答:土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象,以增值额为税基,并按照30%-60%的四级超率累进税率进行征收.但由于房地产开发的成本项目繁多,核算起来难度很大,因此土地增值税的征收方式一直是每年按照房地产项目的预计销售收入预征,然后在项目竣工验收后进行清算.但由于预征率较低,预征的税款只占清算税款很小的比例,大部分的土地增值税都是在清算阶段缴纳的.

2011年年初,北京出台了《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》京政办发[2011]8号,即针对"国八条"的京版细则"十五条"(或"新国八条"),要求有关部门加强对土地增值税清算情况的监督和检查,对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行重点清算和稽查.

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