营改增会计处理_请问建筑施工企业会计营改增账务怎么做-

大家好！今天让小编来大家介绍下关于营改增会计处理_请问建筑施工企业会计营改增账务怎么做?的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。

文章目录列表:

营改增房地产预收房款怎么会计处理？

1.

当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，不确认收入，而是作为负债计入预收账款。

2.

待房屋交给购买方时，再确认收入。

3.

对于预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增值税等，房地产企业直接在应交税费的借方反映，销售收入实现时，再将预缴税费转入营业税金及附加。

1.

会计处理，xxx年度收到预售房款，借，银行存款

xxxx，贷：预收账款xxxx。

2.

预缴营业税，城建税和土地增值税，借：应交税费，应交营业税，xxx应交税费，应交城建税xxx。

3.

应交税费，应交教育费附加，xxx，应交税费，应交土地增值税，xxx，贷，银行存款

xx。

4.

支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费，借，管理费用，工资

xx，管理费用，业务招待费xx，销售费用，广告宣传费

xxx，贷：银行存款

xxx。

5.

年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理。

请问建筑施工企业会计营改增账务怎么做?

一般纳税人增值税会计明细科目设置

刚刚下发的《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2016年第13号）对增值税的填报提出了很多要求，增加了《增值税纳税申报表附列资料（五）、《增值税减免税申报明细表》和《本期抵扣进项税额结构明细表》等。要满足上述填报要求、做好税负分析和筹划，同时避免大量的重复统计工作量，需要做好会计明细科目设置。

根据《企业会计准则——应用指南》、财政部关于印发《营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定》的通知，可以按如下设置增值税相关会计科目：

具体明细设置及有关说明如下：

（一）“应交税费——01应交增值税”明细科目设置及说明

二、三、四级明细如下表（建立四级明细的目的，是为了满足《进项税额结构明细表》填报要求等）。另外，还可以根据不同的事业部、工程项目（含购销不动产、在建工程项目）建立项目辅助核算，满足不同项目增值税分别预征的要求。

说明:

1、上述对进项税额设置四级明细，其便利性为：有助于分析当期增值税真实税负，特别是当期应交税额较少时，分析当期设备购进、投资所产生的影响；

2、销项税额按不同税率设置三级明细，便于与增值税纳税申报表核对，且便于分析营改增之后产生的税负影响；

3、进项税额转出设置三级明细，可以清晰知道所认证的进项税额取得来源及使用去向，也便于与纳税申报表附表核对，并准确分析当期税负。

4、设置“进项税额转入”借方二级科目，主要便利性：

（1）为了满足营改增之后的新的政策变化：原用于免税、简易计税、集体福利的按照《试点实施办法》第二十七条第（一）项规定不得抵扣且未抵扣进项税额

的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：

可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）×适用税率

（2）便于将转出挂账的期初留抵税额转入，之所以不使用进项税额科目，是为了使进项税额发生额与所认证的专用发票进项税额保持一致。

在填写增值税纳税申报表时，将其作为“进项税额转出的备抵项“与”进项税额转出“计算填列，余额允许为负。

注：此处增加的“进项税额转入”借方二级科目，书中没有，是实践中需要、贴近本次营改增、满足新的纳税申报和税负分析的需要，也是笔者自创进项税额转入明显科目的原因：避免重复。

5、设置“营改增抵减的销项税额”明细科目，系核算差额征税的试点纳税人本期从销售额中扣减的、购进应税服务按适用税率计算的销项税额；如果原一般纳税人未兼营该应税服务的，可以不设此明细科目。

（二）设置“应交税费——02未交增值税”二级明细科目及说明

下设两个二级明细科目，一个为01一般计税，另一个为02简易计税。

1、一般计税是核算月末转入的未交或多交增值税、本期应交的增值税；

2、简易计税：核算一般纳税人选择简易计税方法下的应交税费及已交税费明细。因简易计税应交税费不能用其他的进项税额抵减，故不能在上述应交税费——应交增值税（销项税额）中核算。本科目适用于一般纳税人同时选择简易计税时的应纳增值税额。

（三）设置“应交税费——03增值税留抵税额”二级明细科目及说明

根据《财政部关于印发<营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定>的通知》（财会[2012]13号），应交税费——增值税留抵税额，

核算不能用于兼有应税服务的原增值税一般纳税人，截止到开始试点当月月初的增值税留抵税额按照营业税改征增值税有关规定不得从应税服务的销项税额中抵扣

的，应在应交税费”科目下增设“增值税留抵税额”明细科目。

开始试点当月月初，企业应按不得从应税服务的销项税额中抵扣的增值税留抵税额，借记“应交税费——增值税留抵税额”科目，贷记“应交税费——应交增值税（进项税额转出）”科目。

需要注意的是：

待以后期间允许抵扣时，按允许抵扣的金额，贷记“应交税费——增值税留抵税额”科目，借记“应交税费——应交增值税（进项税额转入）”科目。

之所以未按文件规定转入“进项税额”明细，是为了保证进项税额与当期进项发票的保持一致，否则本年累计进项税额会比可以抵扣的扣税凭证进项税额多出。

增值税纳税申报表中将“进项税额转入”作为“进项税额转出的备抵项计算填列。

（四）设置“应交税费——04待抵扣进项税额”及说明

下设三个三级明细科目：

——01未认证或已认证未申报抵扣进项税额

——02营改增待抵减的销项税额

——03新增不动产购进相关进项税额

说明：

1、“未认证”三级明细用于已收到的扣税凭证、但未扫描认证；或者辅导期一般纳税人已认证、但根据规定尚不能用于抵减销项税额的进项税额。

2、增设“营改增待抵减的销项税额”是便于差额征税的试点纳税人，及时核算本期购进应税服务可扣除项目折抵的销项税额。而应交税费——应交增值税——

“营改增抵减的销项税额”系本期实际抵减的销项税额，该科目余额为尚可用于未来期间的、待抵减销项税额。这样，也可以保持应交税费——应交增值税的准确

性。

3、“新增不动产购进相关进项税额”是当期取得的不动产进项税额40%需于取得日的12月后才能用于抵减增值税销项税额。

三?相关明细科目会计账务处理案例

（一）关于营改增差额征税相关账务处理

例2：某以金融商品短期投资为主营业务的企业，假定2016年10月期初转让商品收入为848万元、成本为742万元；

11月投资亏损额为106万元，

12月份金融商品转让收入为1004.8万元，金融成本为920万元。

分析

10月：

成本742万元，可以抵减销项税额=742/1.06*6%=42万元，销售为848万元，未扣除抵减的销项税额=848/1.06*6%=48万元。

借：主营业务成本7,000,000

应交税费——待抵扣进项税额——营改增待抵减的销项税额420,000

贷：交易性金融资产7,420,000

因本期产生的销项税额大于可以抵减的销项税额，则可以确认为本期抵减销税额：

借：应交税费——应交增值税——营改增抵减的销项税额420,000

贷：应交税费——待抵扣进项税额——营改增待抵减的销项税额420,000

借：银行存款8,480,000

贷：主营业务收入8,000,000

应交税费——应交增值税——销项税额（6%应税服务）60,000

应交税费——应交增值税——营改增抵减的销项税额420,000

11月投资亏损106万元，不需要缴纳增值税；月末负差可以结转至12月，则根据权责发生制，可以确认的营改增待抵减的销项税额为（不考虑其他分录）:

=106/1.06*6%=6万元

借：应交税费——待抵扣进项税额——营改增待抵减的销项税额60,000

贷：主营业务成本60,000

12月产生的金融产品转让收益=1004.8-920=84.8万元，

不含税销售额=84.8/1.06*6%=4.8万元，即为本期确认的营改增抵减的销项税额，本期不需交增值税，抵减后尚有余额6-4.8=1.2万元，因年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度，故需将此余额核销，计入投资成本。

借：应交税费——应交增值税——进项税额——营改增抵减的增值税48,000

贷：应交税费——待抵扣进项税额——营改增待抵减的销项税额48,000

借：主营业务成本12,000

贷：应交税费——待抵扣进项税额——营改增待抵减的销项税额12,000

（二）关于期初留抵税额不得从应税服务的销项税额中抵扣（上期留抵税额须挂账）会计处理

例3：假如某生产制造企业5月月初留抵税额为100万元，5月份不含税销售额为1000万元，当月采购且取得增值税专用发票不含税额500万元；另公司当月对外提供不动产租赁，预收半年租金111万元。

分析

5月份国内产品销售销项税额=1000*17%=170万元

借：应收账款——**客户11,700,000

贷：主营业务收入10,000,000

应交税费——应交增值税——销项税额——17%货物劳务1,700,000

产品购进进项税额=500*17%=85万元

借：原材料5,000,000

应交税费——应交增值税——进项税额——17%——货物劳务850,000

贷：应付账款——**供应商5,850,000

当期营改增销售服务应纳增值税=111/1.11*11%=11万元

借：银行存款1,110,000

贷：其他业务收入1,000,000

应交税费——应交增值税——销项税额（6%应税服务）110,000

当期不考虑期初留抵税额时，应交增值税为170+11-85=96万元

一般计税方法的一般货物及劳务应纳税额=一般计税方法的应纳税额×一般货物及劳务销项税额比例

=96×170/181=90.165746万元，即期初留抵进项税额可以在本期抵扣90.165746万元，

本期实际应纳税额=96-90.165746=5.83425万元

期末还有留抵税额100-90.165746=9.834254万元

借：应交税费——增值税留抵税额98,342.54

贷：应交税费——应交增值税——进项税额转出98,342.54

假如下月留抵进项税额全部用于产品销售销项税额扣除，则会计处理：

借：应交税费——应交增值税——进项转额转入98,342.54

贷：应交税费——增值税留抵税额98,342.54

注：上述明细分录未通过进项税额，系避免造成进项税额余额虚增。

（三）关于取得不动产进项税额的会计处理

承上例：假定该生产制造企业于2016年6月本月购进不动产专用建材1000万元，取得进项税额170万元。

借：在建工程10,000,000

应交税费——待抵扣进项税额——新增不动产购进未满12月进项税额（**不动产）680,000

应交税费——应交增值税——进项税额——11%——购入不动产1,020,000

贷：应付账款11,700,000

2017年6月满12个月后，该公司会计处理为：

借：应交税费——应交增值税——进项税额——11%——购入不动产1,020,000

贷：应交税费——待抵扣进项税额——新增不动产购进未满12月进项税额（**工程）680,000

（四）选择简易计税和一般计税同时并存的会计处理

承上例：假如该生产企业2016年6月将一不动产转让，转让收入为1050万元，该不动产购置原价为840万元，累计折旧为100万元。该公司选择简易计税；假如该公司当月产品销售业务应交增值税为50万元。

该公司应纳增值税为：

（1050-840）/1.05*5%=10万元

增值税相关会计处理为：

借：固定资产清理100,000

贷：应交税费——未交增值税——简易计税100,000

借：应交税费——应交增值税——转出未交增值税500,000

贷：应交税费——未交增值税——一般计税500,000

一般纳税人增值税会计明细科目设置

刚刚下发的《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2016年第13号）对增值税的填报提出了很多要求，增加了《增值税纳税申报表附列资料（五）、《增值税减免税申报明细表》和《本期抵扣进项税额结构明细表》等。要满足上述填报要求、做好税负分析和筹划，同时避免大量的重复统计工作量，需要做好会计明细科目设置。

根据《企业会计准则——应用指南》、财政部关于印发《营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定》的通知，可以按如下设置增值税相关会计科目：

具体明细设置及有关说明如下：

（一）“应交税费——01应交增值税”明细科目设置及说明

二、三、四级明细如下表（建立四级明细的目的，是为了满足《进项税额结构明细表》填报要求等）。另外，还可以根据不同的事业部、工程项目（含购销不动产、在建工程项目）建立项目辅助核算，满足不同项目增值税分别预征的要求。

说明:

1、上述对进项税额设置四级明细，其便利性为：有助于分析当期增值税真实税负，特别是当期应交税额较少时，分析当期设备购进、投资所产生的影响；

2、销项税额按不同税率设置三级明细，便于与增值税纳税申报表核对，且便于分析营改增之后产生的税负影响；

3、进项税额转出设置三级明细，可以清晰知道所认证的进项税额取得来源及使用去向，也便于与纳税申报表附表核对，并准确分析当期税负。

4、设置“进项税额转入”借方二级科目，主要便利性：

（1）为了满足营改增之后的新的政策变化：原用于免税、简易计税、集体福利的按照《试点实施办法》第二十七条第（一）项规定不得抵扣且未抵扣进项税额

的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：

可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）×适用税率

（2）便于将转出挂账的期初留抵税额转入，之所以不使用进项税额科目，是为了使进项税额发生额与所认证的专用发票进项税额保持一致。

在填写增值税纳税申报表时，将其作为“进项税额转出的备抵项“与”进项税额转出“计算填列，余额允许为负。

注：此处增加的“进项税额转入”借方二级科目，书中没有，是实践中需要、贴近本次营改增、满足新的纳税申报和税负分析的需要，也是笔者自创进项税额转入明显科目的原因：避免重复。

5、设置“营改增抵减的销项税额”明细科目，系核算差额征税的试点纳税人本期从销售额中扣减的、购进应税服务按适用税率计算的销项税额；如果原一般纳税人未兼营该应税服务的，可以不设此明细科目。

（二）设置“应交税费——02未交增值税”二级明细科目及说明

下设两个二级明细科目，一个为01一般计税，另一个为02简易计税。

1、一般计税是核算月末转入的未交或多交增值税、本期应交的增值税；

2、简易计税：核算一般纳税人选择简易计税方法下的应交税费及已交税费明细。因简易计税应交税费不能用其他的进项税额抵减，故不能在上述应交税费——应交增值税（销项税额）中核算。本科目适用于一般纳税人同时选择简易计税时的应纳增值税额。

（三）设置“应交税费——03增值税留抵税额”二级明细科目及说明

根据《财政部关于印发<营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定>的通知》（财会[2012]13号），应交税费——增值税留抵税额，

核算不能用于兼有应税服务的原增值税一般纳税人，截止到开始试点当月月初的增值税留抵税额按照营业税改征增值税有关规定不得从应税服务的销项税额中抵扣

的，应在应交税费”科目下增设“增值税留抵税额”明细科目。

开始试点当月月初，企业应按不得从应税服务的销项税额中抵扣的增值税留抵税额，借记“应交税费——增值税留抵税额”科目，贷记“应交税费——应交增值税（进项税额转出）”科目。

需要注意的是：

待以后期间允许抵扣时，按允许抵扣的金额，贷记“应交税费——增值税留抵税额”科目，借记“应交税费——应交增值税（进项税额转入）”科目。

之所以未按文件规定转入“进项税额”明细，是为了保证进项税额与当期进项发票的保持一致，否则本年累计进项税额会比可以抵扣的扣税凭证进项税额多出。

增值税纳税申报表中将“进项税额转入”作为“进项税额转出的备抵项计算填列。

（四）设置“应交税费——04待抵扣进项税额”及说明

下设三个三级明细科目：

——01未认证或已认证未申报抵扣进项税额

——02营改增待抵减的销项税额

——03新增不动产购进相关进项税额

说明：

1、“未认证”三级明细用于已收到的扣税凭证、但未扫描认证；或者辅导期一般纳税人已认证、但根据规定尚不能用于抵减销项税额的进项税额。

2、增设“营改增待抵减的销项税额”是便于差额征税的试点纳税人，及时核算本期购进应税服务可扣除项目折抵的销项税额。而应交税费——应交增值税——

“营改增抵减的销项税额”系本期实际抵减的销项税额，该科目余额为尚可用于未来期间的、待抵减销项税额。这样，也可以保持应交税费——应交增值税的准确

性。

3、“新增不动产购进相关进项税额”是当期取得的不动产进项税额40%需于取得日的12月后才能用于抵减增值税销项税额。

三?相关明细科目会计账务处理案例

（一）关于营改增差额征税相关账务处理

例2：某以金融商品短期投资为主营业务的企业，假定2016年10月期初转让商品收入为848万元、成本为742万元；

11月投资亏损额为106万元，

12月份金融商品转让收入为1004.8万元，金融成本为920万元。

分析

10月：

成本742万元，可以抵减销项税额=742/1.06*6%=42万元，销售为848万元，未扣除抵减的销项税额=848/1.06*6%=48万元。

借：主营业务成本7,000,000

应交税费——待抵扣进项税额——营改增待抵减的销项税额420,000

贷：交易性金融资产7,420,000

因本期产生的销项税额大于可以抵减的销项税额，则可以确认为本期抵减销税额：

借：应交税费——应交增值税——营改增抵减的销项税额420,000

贷：应交税费——待抵扣进项税额——营改增待抵减的销项税额420,000

借：银行存款8,480,000

贷：主营业务收入8,000,000

应交税费——应交增值税——销项税额（6%应税服务）60,000

应交税费——应交增值税——营改增抵减的销项税额420,000

11月投资亏损106万元，不需要缴纳增值税；月末负差可以结转至12月，则根据权责发生制，可以确认的营改增待抵减的销项税额为（不考虑其他分录）:

=106/1.06*6%=6万元

借：应交税费——待抵扣进项税额——营改增待抵减的销项税额60,000

贷：主营业务成本60,000

12月产生的金融产品转让收益=1004.8-920=84.8万元，

不含税销售额=84.8/1.06*6%=4.8万元，即为本期确认的营改增抵减的销项税额，本期不需交增值税，抵减后尚有余额6-4.8=1.2万元，因年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度，故需将此余额核销，计入投资成本。

借：应交税费——应交增值税——进项税额——营改增抵减的增值税48,000

贷：应交税费——待抵扣进项税额——营改增待抵减的销项税额48,000

借：主营业务成本12,000

贷：应交税费——待抵扣进项税额——营改增待抵减的销项税额12,000

（二）关于期初留抵税额不得从应税服务的销项税额中抵扣（上期留抵税额须挂账）会计处理

例3：假如某生产制造企业5月月初留抵税额为100万元，5月份不含税销售额为1000万元，当月采购且取得增值税专用发票不含税额500万元；另公司当月对外提供不动产租赁，预收半年租金111万元。

分析

5月份国内产品销售销项税额=1000*17%=170万元

借：应收账款——**客户11,700,000

贷：主营业务收入10,000,000

应交税费——应交增值税——销项税额——17%货物劳务1,700,000

产品购进进项税额=500*17%=85万元

借：原材料5,000,000

应交税费——应交增值税——进项税额——17%——货物劳务850,000

贷：应付账款——**供应商5,850,000

当期营改增销售服务应纳增值税=111/1.11*11%=11万元

借：银行存款1,110,000

贷：其他业务收入1,000,000

应交税费——应交增值税——销项税额（6%应税服务）110,000

当期不考虑期初留抵税额时，应交增值税为170+11-85=96万元

一般计税方法的一般货物及劳务应纳税额=一般计税方法的应纳税额×一般货物及劳务销项税额比例

=96×170/181=90.165746万元，即期初留抵进项税额可以在本期抵扣90.165746万元，

本期实际应纳税额=96-90.165746=5.83425万元

期末还有留抵税额100-90.165746=9.834254万元

借：应交税费——增值税留抵税额98,342.54

贷：应交税费——应交增值税——进项税额转出98,342.54

假如下月留抵进项税额全部用于产品销售销项税额扣除，则会计处理：

借：应交税费——应交增值税——进项转额转入98,342.54

贷：应交税费——增值税留抵税额98,342.54

注：上述明细分录未通过进项税额，系避免造成进项税额余额虚增。

（三）关于取得不动产进项税额的会计处理

承上例：假定该生产制造企业于2016年6月本月购进不动产专用建材1000万元，取得进项税额170万元。

借：在建工程10,000,000

应交税费——待抵扣进项税额——新增不动产购进未满12月进项税额（**不动产）680,000

应交税费——应交增值税——进项税额——11%——购入不动产1,020,000

贷：应付账款11,700,000

2017年6月满12个月后，该公司会计处理为：

借：应交税费——应交增值税——进项税额——11%——购入不动产1,020,000

贷：应交税费——待抵扣进项税额——新增不动产购进未满12月进项税额（**工程）680,000

（四）选择简易计税和一般计税同时并存的会计处理

承上例：假如该生产企业2016年6月将一不动产转让，转让收入为1050万元，该不动产购置原价为840万元，累计折旧为100万元。该公司选择简易计税；假如该公司当月产品销售业务应交增值税为50万元。

该公司应纳增值税为：

（1050-840）/1.05*5%=10万元

增值税相关会计处理为：

借：固定资产清理100,000

贷：应交税费——未交增值税——简易计税100,000

借：应交税费——应交增值税——转出未交增值税500,000

贷：应交税费——未交增值税——一般计税500,000

营改增后小规模广告公司的账务处理和会计分录应如何写？

财税（2016）36号文件规定，从今年5月1日起，对建筑业、房地产、金融、生活服务业全部实行营改增。那么营改增后对建筑施工企业来说在账务处理上会带来什么影响呢？主要表现在：

1、营改增之后很多中、小施工企业必须要建立建全一套完整的核算账目。大家都知道营业税是按流转额为依据而征收的税种，当时企业需要开工程结算发票，一般是带钱去税务局，该收的税费一次收完，月末申报期内企业在网上申报一下，操作简单易行。税务局对施工企业后续管理说实话是不到位的。当然由于行业的特殊性，比如施工周期长、跨地区施工、层层分包转包等，企业在会计核算上是弱化的，所以有不少企业是没有一套完整成本账的。

2、在“应交税费”科目下需设置：增值税；城建税；教育附加；企业所得税；个人所得税；印花税等二级账户。在增值税二级账户之下需设置明细科目，核算销项税、进项税、已交税金、减免税款、进项税额转出等进行明细核算。

3、设置“工程施工”等科目，核算施工工程成本。在本科目下设置人工费、材料费、机械使用费、其他直接费等明细科目。对发生的材料费、机械使用费要尽量取得专用增值税发票，一方面是进行增值税进项抵扣，另一方面也要完善工程成本，避免多交企业所得税。定期对在建工程进行核算，尤其是跨年度工程，须按一定的方法进行准确计量，提高成本核算的准确性。

4、及时准确进行纳税申报。营改增之后国税局对增值税的管理比较严格，尤其针对一般纳税人，要求准确、及时填写各种规定申报表及企业财务报表，并按时缴纳税款。否则将影响到本企业增值税票的开具。

总之，营改增他使企业竞争更公平、操作更规范，工作做好了为企业带来良好的经济效益，反之将拖了企业发展的后腿。

“营改增”试点后，广告业企业小规模纳税人账务处理及会计分录如下（举例说明）：

某广告公司，2014年8月完成一项100万元的广告业务，并向广告主开具了增值税专用发票或增值税普通发票。该广告公司计算应交增值税和文化事业建设费的方法：

1、公司应缴纳的增值税=1000000÷1.03×3%=29126.21元。

2、文化事业建设费的计算，1000000×3%=30000元。

财务处理：

借：银行存款1000000

贷：主营业务收入 ?1000000-9126.21

应交税费——应交增值税 9126.21

借：管理费用——文化事业建设费 30000

贷：应交税费——文化事业建设费 30000

营改增后小规模纳税人税率-小规模纳税人征收率：

营改增后，小规模纳税人税率/征收率再也不是只有3%了，而是有两种：3%和5%，小规模纳税人的征收率为3%和5%(原建筑业、文化体育业营业税税率为3%，金融业、销售不动产、转让无形资产营业税税率为5%，娱乐业营业税税率为5%~20%)。

小规模纳税人适用5%征收率的情况：

（一）、小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

（二）、小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

（三）、房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。

（四）、其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

（五）、小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

（六）、其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。

（七）、个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

（八）、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

小规模纳税人适用3%征收率的情况：

（一）、试点纳税人中的小规模纳税人跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

（二）、其他服务小规模纳税人。